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50城房价收入比小幅下降3% 预计今年还将继续

热点要闻2020/3/30 11:20:57

2019年,随着多数城市房地产市场的陆续降温,50城房价收入比小幅下降。预计2020年50城中的多数城市房价涨幅还将继续收窄,房价收入比继续小幅下降的可能性较大。

2019年,在一二线城市房价保持平稳的情况下,主要城市的房价收入比也有所回落。

上海易居房地产研究院3月27日发布《2019年全国50城房价收入比报告》显示,2019年,50城房价收入比均值为13.3,相比2018年的13.7下降了3%。

这50城包括北京、上海、广州、深圳、重庆、天津、苏州、成都、武汉、杭州、南京、青岛、无锡、长沙、宁波、郑州、西安、佛山、南通、东莞、福州、济南、烟台、合肥、大连、徐州、哈尔滨、沈阳、石家庄、南昌、昆明、厦门、南宁、太原、贵阳、乌鲁木齐、兰州、温州、扬州、洛阳、惠州、金华、宜昌、芜湖、珠海、莆田、日照、海口、韶关、三亚。

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报告指出,2019年,随着多数城市房地产市场的陆续降温,50城房价涨幅收窄,房价收入比小幅下降。说明近两年来以“房住不炒”为基础的调控政策起到了明显的作用,房价涨幅逐渐回归理性,2019年已低于居民收入增速,逐渐回归到良性状态。

报告预计,2020年,预计50城中的多数城市房价涨幅还将继续收窄,房价收入比继续小幅下降的可能性较大。

分城市类别来看,一线城市的房价收入比水平明显领先于其他城市,尽管2018年和2019年连续两年小幅回落,但绝对值依旧处于高位。强二线城市、弱二线城市与三四线城市的房价收入比较为接近,2019年房价收入比分别为12、12.3和12.5,相比2018年均小幅下降。

需要注意的是,三四线城市的房价收入比高于强二线城市和弱二线城市,而其城市基本面和人口吸引力均不如后两者,这说明当前部分三四线城市的房价透支程度可能高于二线城市。

分具体城市来看,从2019年50城的房价收入比排名来看,排在前五位的城市分别是深圳、三亚、上海、北京和厦门。其中深圳持续位居榜首,达到35.2,是唯一一个超过30的城市。深圳作为最年轻的一线城市,近年来人口增长多次在国内城市中领跑。

但由于历史原因,深圳是目前城区人口规模超过500万的主要一二线城市中,面积最小的。在不计算深汕合作区的情况下,深圳的土地面积为1990多平方公里。扣除山体等生态控制区,深圳可发展的空间也就1000平方公里左右,经过几十年的发展,已日趋饱和新增住宅用地供应十分有限,这也导致房价居高不下。

同为经济特区和计划单列市的厦门也存在类似情况,近年来厦门的土地供应也一直偏少,居民杠杆率高,房价居高不下。

50城中,排在末五位的城市分别是长沙、乌鲁木齐、韶关、烟台和贵阳,房价收入比分别为6.4、7.4、7.7、7.7和8.2,说明这些城市房价较为合理,购房相对来说较为轻松。长沙近几年来房价虽然出现了较大幅上涨,但其前些年房价较低,且经济发展强劲,人均可支配收入连续多年高速增长,是50城中唯一一个房价收入比低于7的城市。

从经济基本面来看,长沙GDP位居全国第十四位,是中部地区第二个进入GDP万亿俱乐部的城市,居民人均可支配收入居中部第一位。不过在房价方面,长沙不仅远不如武汉,也比同处中部的郑州、合肥和南昌都要低。

较低的房价水平背后,是当地对楼市的严厉调控。2018年6月25日长沙官方曾在通气会上表示,“当前长沙房地产市场调控的主要矛盾不是供需矛盾,而是炒房与反炒房的重大斗争”。

中原地产首席市场分析师张大伟对第一财经分析,长沙的土地供应中,限价土地占比非常高,在二线城市中遥遥领先。因此,虽然长沙土地供应量不小,但土地出让金并不靠前,楼面价也远低于同类型省会城市。

较低的地价在很大程度上影响着房价。另一个南方省会贵阳的情形也颇为类似。近些年贵阳的土地供应一直很大,地价不高,充足的供应也保证房价保持较为平稳的走势。

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