说起房企，大家可能都会想到恒大、绿地这些地产商，而富力地产，兴许很多人还不太了解。这家成立于1994年的全国综合性房企，多年前极富盛名，年度成交量常居前列。曾经的大佬富力也算得上是红极一时，如今似乎风光不再。在中国房企年度销售金额排行中，富力地产一直在下降，甚至曾跌出前二十。去年富力却不明原因突然斥资199亿收购了万达77家酒店资产，其中就包括红谷滩的原南昌万达嘉华酒店。 

富力在南昌，很多人对它的印象应该还是两年前那次“马拉松”式拍地。2017年5月10日，富力在经历205轮激烈竞价后，最终击败世茂碧桂园等多家大房企杀出重围，以近12亿的价格“壕”气拿下红谷滩中央商务区一宗商业、商务、居住用地。放眼当时的红谷滩，新盘屈指可数，更何况是寸土寸金的中央商务区，所以，这宗地一经推出，就引起了大家的极大关注。地块后来所建的项目就是大家熟知的富力华庭。

富力红谷滩地块

不到一个月之后，富力又以5.06亿元趁热打铁火速拿下象湖新城一宗80.79亩、限价9000元/㎡的三限住宅用地，楼面价3756元/㎡。（项目为富力金禧悦城）

富力南昌县地块

事实上，这些都不是富力在南昌的首次动作。早在2016年年末，富力就已在象湖新城拿下2宗共122亩的住宅用地，当时的成交价642万/亩，溢价率高达83%，总价约7.84亿元，合计楼面价3852元/㎡。这才是富力在洪城真正意义上的第一宗地。（该地块上所建项目为富力银禧悦城）

富力项目“状况”频出

说起来，富力已经扎根南昌近三年，目前共有富力金禧悦城、富力银禧悦城、富丽华庭这三个项目，但富力的市场存在感似乎并不太高，而且仅有的几个项目也是“状况”频出。

富力金禧悦城的成交量还算不错，但自从首批业主交房后，各种维权问题频出，且据说项目价格越卖越便宜，让已买的业主直呼“吃亏”。

银禧悦城是金禧悦城的二期，在今年上半年省住建厅的一份全省2019年第一季度建筑施工安全生产百差工地通报名单中，银禧悦城项目榜上有名，并被相关单位责令停工整改。

一时间，富力南昌县的两个项目的各种负面新闻接踵而至：收筹不签约，欺诈购房人......

富力华庭“有负盛名”首推零成交 住宅屡“爽约”

富力华庭是富力地产进军江西打造的TOP系豪宅标杆作品。去年8月高调举办的产品发布会也是多渠道邀请客户，给人留下深刻印象。然而，就是这样一个倍受瞩目的项目“成长”之路似乎也一直不平坦。先是2018年6月被爆出无证施工，被执法部门多次采取强制措施勒令停工。之后，又有消息称富力华庭需要验资才能取得看户型看房资格，获得“一对一”服务。再者，项目首次也是唯一一次预售取证是在去年年底，当时拿的是12#办公楼383套公寓房源，而这批40-99㎡领寓也已于今年1月底开盘。但奇怪的是，截至到目前，取证并开盘已9个多月，公寓房源却未有任何成交迹象。而且项目一直对外宣称封盘中。

根据富力华庭当初产品发布会上的介绍，除了前面提到的领寓产品，140㎡及170㎡精装大平层也是项目即将重磅推出的新品，但一年多过去了，住宅部分开盘时间屡次爽约，直至完全销声匿迹。

遥想当年，富力高调拿地引得万众瞩目，同年底项目动工也是受到各方关注，为何后来却热度直转之下，难掩“凤头鸡尾”的尴尬呢？

富力华庭项目效果图

先来看看富力华庭的位置，项目位于春晖路和江报路的交汇处，介于红谷中大道和丰和中大道两条主干道之间，距离最近的轨道2号线红谷中大道站仅400米不到，出行全市都很方便。与世茂广场、第一街区等商业仅一街之隔，周边商务、行政机构集结，妥妥的红谷滩中心核心区。而且据悉，领寓当时的开盘均价在17500元/㎡左右，按理来说，如此“金贵”的位置、又是这样的价格不至于一套房源都卖不出去。

既然地理位置是没有问题的，那是不是自身存在什么情况呢？这个项目面积不算大，但却规划了16栋楼，包含2栋办公楼、3栋商业、9栋住宅、1栋幼儿园和1栋农贸市场。容积率高达3.8，这就意味着楼栋间距会过近，小区内道路狭窄，公共设施的使用率提高，最终导致生活舒适度降低。另外，容积率高就意味着土地使用率高，那么绿地的比例自然也会相应减少。果然，富力华庭的绿地率仅25%，与常规标准的30%有一定距离，这将使居住区内的生活环境与品质大打折扣。

富力华庭项目规划图

我们查阅了之前的拿地信息发现，富力华庭这块地当初能以8522元/㎡如此“实惠”的楼面价拿下也是有一定“代价”的。据悉，当时拿地规划中要求竞得人需无偿配建21164㎡、总套数256套的住宅，以及5770㎡农贸综合市场用于该地块征收安置。我们在项目规划图上可以看到4#和5#楼将被用来作为还建住宅，除开这些政府要求的还建房源，项目能用于对外销售的住宅房源仅209套，比还建房数量还少。

物以稀为贵，富力华庭并非三限房，又是走“高富豪”路线，价格自然不会低。之前有小道消息称富力华庭正是因为价格过高被限价所影响，导致无法正常上市销售。但现在项目一房一价表还没有公示，是不是像传言中的三万一平米我们不得而知。我们查看了周边的二手房价格发现，与富力华庭一街之隔的世茂天城二手房成交均价为20017元/㎡，红谷凯旋的二手房成交均价为20150元/㎡。富力华庭的价格还是很有猜想空间的，有一点可以肯定，那就是一定不会太低，不过最终还是要以实际成交为准。

世茂天城、红谷凯旋二手房成交价

近期，富力地产总部发布了一份内部文件，文件上明确表示，2019年下半年原则上暂停拿地，并要求地区公司“以完成项目销售目标为第一优先级，在确保销量的基础上追求项目收益最大化”。消息一出，就有传言称在如此业绩压力之下，南昌富力华庭或将受影响“降价”开盘。到底最终如何，我们可一起静待关注。